La loi sur les détecteurs de gaz du Maine entre en vigueur

Le 1er janvier 2022, la nouvelle loi sur les détecteurs de gaz du Maine est entrée en vigueur. Cela semble être la première loi de ce type dans le pays. Il a été inspiré par la tragique explosion de propane de septembre 2019 à Farmington, dans le Maine, qui a tué une personne et en a blessé six autres (voir les numéros d'août et de septembre 2020 de BPN pour plus d'informations). Reste à savoir si cela suscitera d'autres lois similaires.

L'incident de Farmington s'est produit lorsqu'une équipe de construction installait des bornes de protection autour d'une unité de climatisation située juste à l'extérieur d'un bâtiment commercial. L'équipe a involontairement coupé la conduite de propane souterraine menant au bâtiment et, au cours des jours suivants, environ 400 gallons de propane se sont vaporisés et se sont échappés dans le sous-sol du bâtiment.

Le matin de l'incident, le superviseur de l'entretien de l'immeuble a senti une odeur de propane et a découvert que le réservoir de 500 gallons, qui venait d'être rempli, était complètement vide. Il a évacué tout le monde du bâtiment et a appelé les pompiers.

Les pompiers qui intervenaient ainsi que le responsable de la maintenance se trouvaient à l'intérieur du bâtiment au moment de l'explosion. Un capitaine des pompiers a été tué et le superviseur a été catastrophiquement blessé. Six autres pompiers ont également été blessés.

La tragédie a certainement attiré l'attention de la législature du Maine en peu de temps. Sa première action a été de combler une lacune importante dans la loi "Dig Safe" du Maine. Cette loi, qui est similaire aux lois promulguées dans tous les États, exige qu'une excavatrice avise Dig Safe, un centre d'échange à but non lucratif qui informe les entreprises de services publics participantes de l'excavation prévue.

Dig Safe informe les services publics, qui utilisent ensuite un équipement de localisation spécial pour marquer l'emplacement de leurs lignes souterraines. Les lignes sont généralement matérialisées par des traits peints à la surface du sol. Les excavateurs sont alors tenus de prendre des précautions particulières pour exposer les lignes marquées au point d'excavation afin que les conduites souterraines ne soient pas endommagées.

La faille dans la loi Dig Safe du Maine était que les conduites souterraines de propane n'étaient pas incluses dans les exigences en matière d'avis et de marquage. En mars 2020, le législateur a adopté à l'unanimité une loi qui comble cette échappatoire. Les conduites souterraines de propane dans le Maine sont désormais couvertes par la loi Dig Safe et doivent être marquées avant toute excavation dans leur voisinage.

Cependant, la législature de l'État du Maine n'a pas été faite là-bas. En juin 2020, il a adopté une loi exigeant l'installation de détecteurs électroniques de gaz combustible dans de nombreux immeubles commerciaux et locatifs.

Ces appareils sont conçus pour déclencher une alarme lorsque du gaz combustible est détecté par un capteur à l'intérieur de l'appareil. L'alarme ne retentira que si le gaz atteint le capteur dans une concentration préréglée de gaz à l'air. (De nombreux détecteurs sont réglés pour déclencher une alarme à une concentration de 20 % à 25 % de la limite inférieure d'inflammabilité du propane.)

La nouvelle loi exige l'installation d'"au moins un" détecteur de gaz combustible dans "toute pièce contenant un appareil alimenté au propane, au gaz naturel ou à tout gaz de pétrole liquéfié".

Les détecteurs doivent être installés conformément aux instructions du fabricant. De manière significative, l'obligation d'installer des détecteurs incombe au propriétaire du bâtiment.

L'exigence de détecteur de gaz ne s'applique pas à tous les bâtiments du Maine qui ont un service de gaz. Il semble que la plupart, sinon la totalité, des bâtiments commerciaux sont couverts par une liste de huit catégories distinctes contenues dans la loi : chaque unité d'un "bâtiment à occupation multifamiliale" (apparemment des immeubles d'appartements, des duplex et autres); maisons et dortoirs de fraternité / sororité; foyers pour enfants, refuges et établissements de soins résidentiels; hôtels, motels et auberges; les bâtiments à usage mixte qui contiennent une unité d'habitation ; occupations commerciales; occupations commerciales; et les lieux de réunion.

Il existe des exigences distinctes pour les logements locatifs résidentiels. Comme pour les bâtiments commerciaux, des détecteurs doivent être installés dans chaque pièce contenant un appareil au gaz, conformément aux instructions du fabricant.

Il est de la responsabilité du propriétaire d'installer les détecteurs « à chaque occupation », s'ils ne sont pas déjà présents. Chaque détecteur doit être en état de marche.

La loi impose une responsabilité importante au locataire d'un bien locatif résidentiel. Si le locataire avise le propriétaire par écrit d'un défaut, il est de la responsabilité du propriétaire de réparer ou de remplacer le détecteur.

Cependant, "si le propriétaire ne savait pas et n'avait pas été informé de la nécessité de réparer ou de remplacer un détecteur de gaz combustible, le défaut du propriétaire de réparer ou de remplacer le détecteur de gaz combustible ne peut être considéré comme une preuve de négligence dans toute action civile ultérieure résultant d'un décès, d'une perte de biens ou de blessures." Et, plus important encore, il est de la responsabilité du locataire de maintenir les détecteurs en état de fonctionnement, soit en les gardant connectés au service électrique, soit en gardant des batteries chargées dans les appareils. Le locataire doit également tester périodiquement les appareils et s'abstenir de les désactiver.

La loi comprend également une disposition qui semble s'appliquer à la vente d'immeubles à occupation multifamiliale après le 1er janvier 2022. Il incombe à l'acheteur d'installer des détecteurs de gaz combustible dans les 30 jours suivant l'achat ou l'occupation, dans la mesure où ils n'ont pas déjà été installés. À la clôture, l'acheteur doit certifier que des détecteurs seront installés dans l'immeuble.

En vertu de cette disposition de la loi, des détecteurs doivent être installés dans chaque "zone" contenant un appareil à gaz. Cependant, la "zone" n'est pas définie, et il ne semble pas y avoir d'explication pour laquelle les autres dispositions de la loi exigent l'installation de détecteurs dans chaque "pièce" contenant un appareil à gaz. Vraisemblablement, les tribunaux du Maine régleront cela à un moment donné.

Enfin, en vertu de cette disposition, il ne peut y avoir de recours contre le propriétaire, l'acheteur, l'agent, le prêteur ou la personne en possession du bien pour « les dommages résultant du fonctionnement, de l'entretien ou de l'efficacité d'un détecteur de gaz combustible ».

Enfin, la loi prévoit qu'elle ne constituera pas la base d'une action en justice contre un propriétaire qui est tenu d'installer des détecteurs, à condition que "le propriétaire ait effectué une inspection des détecteurs de gaz combustible requis immédiatement après l'installation et ait réinspecté les détecteurs de gaz combustible avant l'occupation par chaque nouveau locataire". Cependant, cette protection ne s'applique pas si "le propriétaire a reçu un préavis d'au moins 24 heures d'un défaut ou d'une défaillance du détecteur de gaz combustible pour fonctionner correctement et n'a pas pris de mesures pour corriger le défaut ou la défaillance".

Il est significatif que toutes les responsabilités pour l'installation et l'entretien des détecteurs de gaz combustible en vertu de cette nouvelle loi incombent aux propriétaires d'immeubles, aux propriétaires et aux locataires. La loi n'impose aucune responsabilité au distributeur de gaz. Cela est approprié, car les propriétaires d'immeubles, les propriétaires et les locataires sont certainement les mieux placés pour installer et entretenir les dispositifs de détection.

Les dispositions de la nouvelle loi peuvent être consultées sur mainelegislature.org. Les personnes du Maine susceptibles d'être concernées par cette loi doivent consulter un avocat concernant ses dispositions spécifiques et leurs droits et obligations en vertu de celle-ci.

David Schlee est conseiller du cabinet Baty Otto Coronado PC, avec des bureaux à Kansas City, St. Louis, et à Springfield, Missouri. Il peut être joint à [email protected].